La John Lewis Partnership è stata portata davanti all’Alta Corte dai proprietari passati e presenti del centro commerciale Brent Cross, nel nord di Londra, in una controversia che potrebbe ridisegnare i confini tra i contratti di locazione fisici e le casse digitali che ora li attraversano.
Hammerson, il proprietario del FTSE 250 che possiede oggi Brent Cross, e Standard Life, il suo predecessore, sostengono che il rivenditore di proprietà dei dipendenti ha sottopagato l’affitto per più di un decennio non riuscendo a contare le transazioni click-and-collect come parte dei suoi incassi in negozio. La denuncia, depositata presso l’Alta Corte lo scorso dicembre e emersa per la prima volta dal *Financial Times*, fa perno sulla formulazione di un contratto di locazione redatto nel 1972, quattro anni prima che Brent Cross aprisse i battenti e decenni prima che il world wide web entrasse nell’uso commerciale.
John Lewis è uno degli inquilini principali del centro dal 1976. Il contratto di locazione di 125 anni firmato obbliga la partnership a pagare un affitto base di 30.000 sterline all’anno più un incremento del fatturato: lo 0,75% delle vendite tra i 4 e i 10 milioni di sterline, che sale all’1% su tutto ciò che supera i 10 milioni di sterline. Fonti del settore stimano gli incassi annuali del negozio a circa 50 milioni di sterline, il che implicherebbe un conto di affitto di circa 475.000 sterline all’anno, una somma modesta in termini di vendita al dettaglio moderni, e un promemoria di quanto vantaggiosi potrebbero essere questi accordi.
Accordi così generosi erano comuni per le ancore. Nel periodo di massimo splendore dei centri commerciali britannici, i proprietari offrivano abitualmente affitti a prezzo ridotto ai John Lewis, ai BHS e ai Marks & Spencer di tutto il mondo sulla base del fatto che la loro semplice presenza avrebbe attirato visitatori, aumentato gli affitti circostanti e ridotto i rischi dell’intero progetto. Mezzo secolo dopo, quei contratti di locazione legacy sono ora sottoposti a stress test rispetto a un panorama di vendita al dettaglio che i loro redattori non avrebbero potuto immaginare.
Al centro della questione c’è il significato di “entrate lorde”. Hammerson e Standard Life sostengono che il termine dovrebbe includere gli ordini online raccolti presso il negozio di Brent Cross, gli ordini online evasi dal negozio e gli ordini in negozio spediti successivamente da un deposito di consegna John Lewis. Indicano un linguaggio che già comprende “ordinamenti postali, telefonici o simili ricevuti o compilati presso o da” i locali, insieme agli ordini che “hanno avuto origine e/o sono accettati presso o da locali deceduti” indipendentemente da dove alla fine avviene la consegna.
John Lewis non ha commentato pubblicamente, ma i documenti del tribunale mostrano che sta contestando la richiesta. Fonti vicine alla partnership sostengono che un contratto di locazione redatto prima che esistesse Internet non può, per una questione di buon senso, avere l’obiettivo di acquisire il commercio elettronico.
Questa visione ha il sostegno di tutto il settore immobiliare. “La vendita avviene con il clic, non con il ritiro”, ha detto un proprietario rivale a *Business Matters*, “e il proprietario dovrebbe beneficiare delle vendite ‘alone’ quando gli acquirenti entrano per ritirare i loro ordini. Non si può sostenere che ci fosse l’intenzione di includere il click-and-collect nel contratto di locazione perché Internet non esisteva negli anni Settanta.”
La questione non riguarda solo le definizioni. Hammerson ha anche preso di mira il modo in cui John Lewis ha riportato i suoi numeri. In base al contratto di locazione, il rivenditore deve fornire un certificato di vendita verificato, firmato dai suoi contabili. Il locatore sostiene che da 12 anni questi certificati sono accompagnati da un avvertimento sorprendente: che l’esame contabile “non era tale da costituire una revisione contabile”. Né, si afferma, i certificati includevano una ripartizione delle vendite. I proprietari “ritengono probabile” che alcuni di questi certificati abbiano omesso importi che avrebbero dovuto essere inclusi.
Il rimedio cercato è di vasta portata. I ricorrenti vogliono che il tribunale obblighi John Lewis a produrre una ripartizione dettagliata delle vendite per ogni anno a partire dal 2013, con affitto retrodatato, interessi e costi da seguire se le cifre mostrano che il click-and-collect è stato escluso.
Per i commercianti al dettaglio e i proprietari delle PMI che guardano da bordocampo, le implicazioni sono considerevoli. Gli affitti legati al fatturato, un tempo una caratteristica di nicchia degli accordi con gli inquilini di riferimento, si sono diffusi rapidamente nelle strade principali e nei centri commerciali dopo la pandemia, poiché i proprietari hanno offerto flessibilità in cambio di una fetta di rialzo. Il modo in cui i tribunali interpretano una formulazione vecchia di mezzo secolo potrebbe costituire un punto di riferimento per accordi molto più recenti che tacciono allo stesso modo sul commercio omnicanale.
Solleva anche una questione più scomoda per i rivenditori che gestiscono operazioni ibride. Se un ordine clicca e ritira viene evaso da un magazzino nel retro del negozio, il negozio è un negozio, un magazzino o entrambi? La risposta è importante non solo per l’affitto, ma potenzialmente per le tariffe aziendali, le assicurazioni e persino le classificazioni di pianificazione più avanti.
La data del processo deve ancora essere fissata. Qualunque sia l’esito, è probabile che il caso venga studiato attentamente da ogni direttore immobiliare, capo finanziario e avvocato specializzato in vendita al dettaglio con un contratto di locazione con fatturato nell’ultimo cassetto.
Jamie Young
Jamie è Senior Reporter presso Business Matters e vanta oltre un decennio di esperienza nel reporting aziendale delle PMI del Regno Unito. Jamie ha conseguito una laurea in Economia aziendale e partecipa regolarmente a conferenze e workshop di settore. Quando non racconta gli ultimi sviluppi aziendali, Jamie si dedica con passione a fare da mentore a giornalisti e imprenditori emergenti per ispirare la prossima generazione di leader aziendali.
